〈소멸시효가 완성된 연체차임과 임대차보증금 사이의 상계 내지 공제 여부가 문제된 사건〉

【판시사항】

[1] 임대차관계 종료 시 임대인의 임대차보증금 반환의무의 이행기가 도래하는 범위(=임대차보증금 중에서 목적물을 반환받을 때까지 생긴 임차인의 모든 채무를 공제한 나머지 금액)

[2] 임대차 존속 중 차임을 연체하는 경우, 차임채권의 소멸시효가 임대차계약에서 정한 지급기일부터 진행하는지 여부(원칙적 적극)

[3] 임대차 존속 중 차임채권의 소멸시효가 완성된 경우, 임대인이 소멸시효가 완성된 차임채권을 자동채권으로 삼아 임대차보증금 반환채무와 상계할 수 있는지 여부(원칙적 소극) 및 이때 민법 제495조를 유추적용하여 연체차임을 임대차보증금에서 공제할 수 있는지 여부(적극)

【판결요지】

[1] 부동산임대차에서 임차인이 임대인에게 지급하는 임대차보증금은 임대차관계가 종료되어 목적물을 반환하는 때까지 그 임대차관계에서 발생하는 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서, 임대인의 임대차보증금 반환의무는 임대차관계가 종료되는 경우에 그 임대차보증금 중에서 목적물을 반환받을 때까지 생긴 연체차임 등 임차인의 모든 채무를 공제한 나머지 금액에 관하여서만 비로소 이행기에 도달한다.

[2] 임대차 존속 중 차임을 연체하는 경우 그 채권의 소멸시효는, 임대차 종료 후 목적물 인도 시에 임대차보증금에서 일괄 공제하는 방식에 의하여 정산하기로 약정한 경우와 같은 특별한 사정이 없는 한 임대차계약에서 정한 지급기일부터 진행한다.

[3] 민법 제495조에 따라 소멸시효가 완성된 채권이 그 완성 전에 상계할 수 있었던 것이면 채권자는 상계할 수 있다. 이는 ‘자동채권의 소멸시효 완성 전에 양 채권이 상계적상에 이르렀을 것’을 요건으로 하는 것인데, 임대인의 임대차보증금 반환채무는 임대차계약이 종료된 때에 비로소 이행기에 도달하므로, 임대차 존속 중 차임채권의 소멸시효가 완성된 경우에는 소멸시효 완성 전에 임대인이 임대차보증금 반환채무에 관한 기한의 이익을 실제로 포기하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 양 채권이 상계할 수 있는 상태에 있었다고 할 수 없다. 그러므로 그 이후에 임대인이 이미 소멸시효가 완성된 차임채권을 자동채권으로 삼아 임대차보증금 반환채무와 상계하는 것은 민법 제495조에 따르더라도 인정될 수 없다.

그러나 임대차 존속 중 차임이 연체되고 있음에도 임대차보증금에서 연체차임을 충당하지 않고 있었던 임대인의 신뢰와 차임연체 상태에서 임대차관계를 지속해 온 임차인의 묵시적 의사를 감안하면, 그 연체차임은 민법 제495조를 유추적용하여 임대차보증금에서 공제할 수는 있다고 봄이 타당하다.

【참조조문】

[1] 민법 제152조, 제492조, 제618조 [2] 민법 제166조 제1항, 제618조 [3] 민법 제152조, 제153조, 제492조, 제495조, 제618조

【참조판례】

[1][3] 대법원 1987. 6. 23. 선고 87다카98 판결(공1987, 1232)
대법원 2002. 12. 10. 선고 2002다52657 판결(공2003상, 361)
[2][3] 대법원 2016. 11. 25. 선고 2016다211309 판결(공2017상, 22)



(출처 : 대법원 2025. 3. 27. 선고 2024다302217 판결 | 사법정보공개포털 판례)